Фото:cheb-room.ru
Банкротство застройщика – особая история, потому что затрагиваются права обычных граждан. У них есть привилегии в делах о несостоятельности девелоперов, хотя на практике больше могут получить банки. В 2017 г. дольщиков наделяют принципиально новыми правами. Что изменится - покажет время. Пока же главная задача неудачливых покупателей - все-таки получить оплаченное жилье. Она усложняется, если дом еще не достроен. Еще одна повсеместная проблема - некачественное строительство, завершив которое, застройщик может ликвидироваться. Впрочем, как показывают примеры, выход есть из любой ситуации.
Банкротство застройщика – особая история, потому что затрагиваются права обычных граждан, которые могут потерять единственное жилье или значительную сумму денег, которую приходится копить (или отдавать банку) долгие годы. И обстановка тут не улучшается, даже наоборот. За последний год застройщики стали банкротиться в три раза чаще, оставив несколько десятков тысяч недостроенных квартир. Причины такого роста объясняет Жанна Колесникова, ведущий юрист практики строительства и недвижимости Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
Банкротство застройщиков в законе о несостоятельности регулируется особой главой. Она призвана защитить дольщиков и наделяет их особыми правами по сравнению с рядовыми кредиторами. Участники строительства вправе:
- выбрать, хотят они получить квартиру или вернуть уплаченные за нее деньги (без расторжения или оспаривания договора);
- требовать возмещения доказанного реального ущерба;
- проводить специальные собрания кредиторов-участников строительства;
- возместить требования в третьей, а не четвертой очереди кредиторов.
Однако в целом практика показывает, что обманутые дольщики защищены очень слабо, констатирует партнер «Инфралекс» Артем Кукин. «Изначально, когда принимался закон 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), считалось, что основная гарантия дольщиков – это их право залога земельного участка и строящегося объекта, - объясняет Кукин. – Однако в 2006 году банки, которые кредитуют застройщиков, получили новые широкие права. Именно они стали получать имущество в залог. А в случае банкротства вырученные деньги делятся между банками и дольщиками в соотношении 60% на 25% (еще 15% предназначены для финансирования процедуры и удовлетворения социальных требований)».
Поскольку получить полную стоимость квартиры вряд ли удастся, в большинстве случаев лучше бороться за недвижимость, а не деньги, даже если дом не достроен. Требования о передаче квартир включаются в отдельный «подреестр» кредиторов. Если дом уже сдан, можно требовать передачи жилых помещений или подать отдельный иск о признании права собственности на квартиру. Это поможет исключить ее из конкурсной массы.
С недостроенными многоэтажками сложнее. С декабря 2015 г. их могут передавать новому девелоперу, чтобы он завершил строительство. Достроить дом вправе и сами дольщики, если они объединятся в жилищно-строительный (или иной специализированный) кооператив. В этом случае суд может передать им объект незавершенного строительства и земельный участок.
В этом случае дольщикам необходимо найти новых инвесторов, способных достроить дом, или достраивать его своими силами, советует руководитель практики банкротства Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Елена Якушева. Так, банкротство строительной компании ЗАО «Финансовая корпорация» началось в Арбитражном суде Москвы еще до кризиса – летом 2013 года. Как следует из материалов дела А40-80775/2013, компания не смогла закончить строительство 18-этажного элитного жилого дома на улице Малыгина в столице, в котором насчитывается 137 квартир. После начала банкротства застройщика дольщики добились признания их прав на недостроенные квартиры в районных судах. А затем объединились в ТСЖ «Малыгина, 12», которое продолжило стройку. Закончить ее планируют до конца 2016 г., как сообщалось в мае этого года. Строительство ведется в основном силами самих покупателей элитной недвижимости.
Дать дольщикам новые гарантии призваны изменения в закон о долевом строительстве, которые начнут действовать с 2017 г. Деньги, уплаченные за квартиры, будут заблокированы на специальных эскроу-счетах до конца стройки. Девелопер получит их лишь после того, как передаст жилье покупателям. Так их защитят от банкротства застройщиков или срыва сроков строительства. Кроме того, планируется создать единый компенсационный фонд с государственным статусом, который заменит неэффективную систему страхования. Компании будут отчислять в фонд не более 1% от стоимости строительства. За счет этих средств планируется заканчивать «брошенные» объекты.
Если должник не хочет отвечать по долгам и ввязываться в долгую процедуру банкротства, он может принять решение о ликвидации и при этом скрыть свои обязательства перед кредиторами. Схема незаконная, но легкая, признает Елена Якушева. По ее словам, сообщение о ликвидации часто проходит незамеченным. Кредиторы, как правило, следят за новостями о банкротстве, а не ликвидации контрагента. Но защитить свои права в случае ликвидации должника им гораздо труднее, предупреждает Елена Якушева. Шанс «воскресить» компанию есть лишь в том случае, если имеется вступившее в законную силу решение о взыскании с компании-должника соответствующей задолженности. При этом решение должно вступить в законную силу до внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника, отмечает Елена Якушева. Но даже если такое решение есть, оспорить запись о ликвидации очень сложно, практики недостаточно, признает она. Одним из редких примеров стало «воскрешение» подмосковного застройщика.